Intip Gerak Saham Properti Jelang Pengumuman Suku Bunga BI

Saham emiten properti dan real estat bergerak beragam pada perdagangan Selasa (21/10/2025), di tengah sikap pelaku pasar yang menanti keputusan suku bunga BI.

IDXChannel – Saham emiten properti dan real estat bergerak beragam pada perdagangan Selasa (21/10/2025), di tengah sikap pelaku pasar yang menanti keputusan suku bunga Bank Indonesia (BI) pada Rabu (22/10).

Sentimen kehati-hatian masih membayangi pergerakan saham sektor ini, meski prospek jangka menengah dinilai tetap menjanjikan.

Data Bursa Efek Indonesia (BEI) mencatat, indeks properti (IDXPROPERTY) menguat 1,12 persen pada perdagangan Selasa (21/10/2025). Kenaikan ini terutama ditopang lonjakan saham PT Jaya Sukses Makmur Sentosa Tbk (RISE) yang kembali menembus auto rejection atas (ARA) hingga 19,67 persen ke level Rp7.300 per unit.

Meski demikian, pergerakan saham-saham properti besar cenderung variatif. PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) naik tipis 0,55 persen ke Rp366 per unit, sementara PT Lippo Karawaci Tbk (LPKR) menguat 2,17 persen. Saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) juga terkerek 1,03 persen, diikuti PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) yang naik 1,18 persen.

Sebaliknya, sejumlah emiten besar justru melemah. Saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) turun 1,39 persen, disusul CBDK yang terkoreksi 1,22 persen, BSDE melemah 1,04 persen, dan CTRA turun 0,55 persen. Sementara itu, APLN tercatat stagnan di posisi sebelumnya.

Menjelang pengumuman suku bunga BI, pengamat pasar modal Michael Yeoh menilai saham-saham properti masih bergerak terbatas.

“Semua saham properti, yaitu SMRA, BSDE, CTRA, hingga PANI, memiliki pergerakan teknikal yang sideways,” ujarnya, Selasa (21/10/2025).

Ia menambahkan, belum ada sinyal kuat dari sisi teknikal yang menunjukkan potensi pembalikan tren. “Secara teknikal, posisi mereka saat ini netral,” tuturnya.

BI diperkirakan kembali memangkas suku bunga acuannya pada Rabu (22/10) dalam pertemuan keempat secara berturut-turut, menjadi 4,50 persen.

Langkah ini mencerminkan fokus pembuat kebijakan yang semakin besar untuk mendorong pertumbuhan ekonomi, meskipun nilai tukar rupiah masih melemah, menurut jajak pendapat ekonom yang dilakukan Reuters.

Dari 28 ekonom yang disurvei Reuters pada 13–20 Oktober, sebanyak 21 orang memperkirakan BI akan menurunkan suku bunga acuan reverse repo tujuh hari sebesar 25 basis poin menjadi 4,50 persen pada 22 Oktober. Sisanya memperkirakan suku bunga tetap di 4,75 persen.

Sementara, dalam riset yang terbit pada 14 Oktober 2025, Ciptadana Sekuritas memproyeksikan pasar properti residensial akan tetap stabil pada 2026, didukung kebijakan fiskal dan moneter yang longgar serta berlanjutnya insentif pemerintah.

Akses pembiayaan perumahan dinilai akan semakin terjangkau seiring sikap akomodatif BI. Sementara permintaan diperkirakan bertahan di kawasan penyangga seperti Bekasi, Serpong, dan Depok.

Ciptadana memperkirakan momentum penjualan sempat melambat pada awal tahun akibat beririsan dengan libur Idulfitri dan Tahun Baru Imlek. Namun, akan kembali pulih pertengahan tahun didorong permintaan tertunda dan peluncuran proyek baru.

Harga apartemen di Jakarta tercatat naik tipis pada 2025 menjadi rata-rata Rp35,9 juta per meter persegi, atau kurang dari 1 persen secara tahunan.

Kenaikan harga tertinggi terjadi di kawasan pusat bisnis (CBD) yang mencapai Rp53 juta per meter persegi, didorong terbatasnya pasokan baru dan permintaan yang stabil. Kawasan pinggiran menunjukkan kinerja lebih baik dengan harga rata-rata Rp27 juta per meter persegi.

Pengembang terus menawarkan berbagai promo, seperti pembebasan biaya, paket furnitur, dan voucher belanja untuk menjaga minat pembeli. Sentimen sempat melemah setelah insentif PPN dipangkas menjadi 50 persen, tetapi kembali pulih setelah pemerintah mengembalikan insentif penuh hingga 2026.

Program KPR FLPP tetap menjadi fokus utama pemerintah, dengan suku bunga tetap 5 persen, uang muka 1 persen, dan tenor hingga 20 tahun. Ciptadana mencatat hingga akhir September 2025, sebanyak 198.766 unit FLPP senilai Rp24,67 triliun telah disalurkan melalui 40 bank dan lebih dari 10 ribu pengembang.

Dari sisi subsektor, Ciptadana menilai properti ritel akan tetap tangguh pada 2026, dengan tingkat hunian mal utama di Jakarta berada di kisaran 85–90 persen. Rata-rata sewa diperkirakan terus naik, sejalan dengan konsumsi domestik yang kuat. Sementara itu, tingkat hunian perkantoran di CBD diperkirakan mencapai 75 persen dan 71 persen di luar CBD.

Ciptadana mempertahankan rekomendasi overweight untuk sektor properti, mengingat valuasi saham-saham properti masih diperdagangkan dengan diskon 50–60 persen terhadap RNAV.

Emiten pilihan utama ialah SMRA yang dinilai memiliki eksposur kawasan terpadu yang beragam dan momentum penjualan solid, serta PWON dengan pertumbuhan pendapatan berulang yang stabil dan potensi tambahan dari ekspansi pusat perbelanjaan.

Ciptadana juga menaikkan target harga SSIA menjadi Rp2.340 per saham dari sebelumnya Rp1.930, mencerminkan prospek laba yang lebih jelas dan potensi revaluasi aset. (Aldo Fernando)

Disclaimer: Keputusan pembelian/penjualan saham sepenuhnya ada di tangan investor.