2 Perbedaan Akta Tanah dan Sertifikat Tanah: Penjelasan Lengkap dan Contohnya

Perbedaan akta tanah dan sertifikat tanah terletak pada fungsinya. Akta tanah berfungsi sebagai bukti transaksi jual beli tanah.

IDXChannel—Apa perbedaan akta  tanah dan sertifikat tanah? Akta tanah disebut juga Akta Jual Beli (AJB), yang merupakan surat atau sertifikat yang membuktikan adanya transaksi jual beli atas tanah dan bangunan. 

AJB menandakan dan membuktikan peralihan kepemilikan hak atas tanah dan bangunan. Pembuatannya memerlukan jasa notaris atau Pejabat Pembuatan Akta Tanah (PPAT) yang diangkat langsung oleh Dinas Dalam Negeri. 

Sesuai Peraturan Menteri ATR/BPN No. 3/1997 tentang Ketentuan Pelaksanaan Peraturan Pemerintah No. 24/1977 tentang Pendaftaran Tanah, Pasal 95 ayat 1, disebutkan bahwa AJB adalah akta tanah yang dibuat PPAT untuk dijadikan dasar perubahan data saat pendaftaran tanah. 

Selain sebagai bukti transaksi pembelian tanah atau peralihan hak atas tanah dan bangunan, akta tanah diperlukan sebagai salah satu syarat untuk mengurus pembuatan sertifikat tanah, atau mengurus pembalikan nama sertifikat tanah. 

Sementara sertifikat tanah adalah dokumen yang menunjukkan kepemilikan atas suatu tanah. Jenis sertifikat kepemilikan tanah ini terbagi lagi menjadi beberapa jenis sesuai tingkat kuasa kepemilikan dan penggunaannya. 

Sertifikat Hak Milik (SHM) adalah sertifikat tanah dengan status kepemilikan paling tinggi dan kuat di mata hukum. Selain SHM, ada juga sertifikat Hak Guna Usaha (HGU) dan Hak Guna Bangunan (HGB). 

Jadi jika dibuat contoh sederhana, ketika seseorang membeli tanah dari orang lain, ia akan memiliki akta jual beli tanah (dari PPAT), secara tak langsung berfungsi seperti kuitansi bukti transaksi, namun sertifikat tanah tersebut masih atas nama pemilik lama. 

Sama seperti ketika seseorang membeli motor bekas. Meskipun transaksi sudah lunas, kuitansi pembelian sudah sah ditandatangani kedua belah pihak, dan motor sudah berpindah tangan, namun STNK dan BPKP masih tercatat atas nama pemilik lama. 

Akan tetapi, status kepemilikan itu dapat dialihkan ke pemilik baru dengan mengurusnya ke Samsat terdekat. Pemilik baru harus membawa beberapa dokumen persyaratan, salah satunya tentu adalah kuitansi pembelian motor bekas itu. 

Demikian pula dengan pembelian tanah. Kepemilikan dalam sertifikat tanah dapat dibaliknama, atau dipindahtangankan ke pemilik baru, dan AJB atau akta tanah adalah salah satu syarat yang harus dibawa. 

Perbedaan lain antara akta tanah dan sertifikat tanah yang patut digarisbawahi, bahwa akta jual beli tanah dibuat dan diterbitkan oleh notaris atau PPAT. Sementara sertifikat tanah dibuat dan diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Sebagai penyederhanaan, berikut kesimpulan dari perbedaan akta tanah dan sertifikat tanah: 

Beda Fungsi 

Akta tanah berfungsi sebagai bukti transaksi jual beli tanah, seperti kuitansi pembelian barang, namun dibuat oleh pihak berwenang yang ditunjuk pemerintah. Sementara sertifikat tanah adalah dokumen yang menyatakan kepemilikan hak atas tanah/bangunan. 

Beda Pihak Penerbit/Pembuat 

Karena AJB adalah bukti transaksi jual beli aset berupa tanah/bangunan yang bernilai tinggi, maka pembuatannya membutuhkan notaris atau pejabat berwenang yang menangani perbuatan hukum tertentu yang berkaitan dengan hak atas tanah. 

Perbuatan hukum dalam hal ini adalah pemindahan aset. Karena nilai transaksinya tinggi, jual beli tanah memerlukan pengesahan secara hukum untuk melindungi pihak pembeli dan penjual di masa mendatang. 

Sementara sertifikat tanah adalah dokumen yang menunjukkan kepemilikan sah hak atas tanah yang diterbitkan oleh Badan Pertanahan Nasional. 

Itulah penjelasan tentang perbedaan akta tanah dan sertifikat tanah yang patut diketahui sebelum membeli tanah atau bangunan. (NKK)