Simak Aturan Pajak Jual Beli Rumah

Pajak jual beli rumah layak diketahui. Jika Anda membeli rumah, dapat dikatakan Anda juga merupakan seorang konsumen.

IDXChannel - Pajak jual beli rumah layak diketahui. Jika Anda membeli rumah, dapat dikatakan Anda juga merupakan seorang konsumen. Dengan begitu, Anda akan dikenakan Pajak Pertambahan Nilai sebagai salah satu instrumen pajak jual beli rumah kepada pembeli.

PPN termasuk pajak yang tidak dibebankan pada pembeli rumah secara langsung, melainkan disetor oleh penjual rumah dengan tambahan dari nilai jual rumah sesuai dengan kesepakatan yang telah disetujui. Jika Anda membeli rumah dari suatu developer, maka tarif PPN dengan besaran kurang lebih dari 10% akan ditambahkan pada nilai rumah yang hendak Anda beli. 

Dilansir dari berbagai sumber pada Selasa (30/4/2024), IDX Channel telah merangkum pajak jual beli rumah, sebagai berikut.

Pajak Jual Beli Rumah

1. Pajak Bagi Penjual (PPh)

Ada beberapa skema tarif pajak penghasilan final yang akan dikenakan pada penjual properti. Umumnya, tarif PPh akan dikenakan pada penjualan tanah dan/atau bangunan sebesar 2,5%. Namun, untuk rumah sederhana dan rumah susun sederhana, tarif PPh Final akan dikenakan sebesar 1% dan untuk pengadaan pemerintah dikenakan 0%.

Dasar pengenaan pajaknya adalah Jumlah Bruto Nilai Pengalihan atau NJOP, mana yang lebih tinggi. Contoh, Bapak Andi menjual rumah seharga Rp1 miliar kepada Ibu Bona. Maka, atas penjualan tersebut, Bapak Andi dikenakan PPh Final sebesar Rp25 juta.

2. Pajak Bagi Pembeli (PPN)

Bagi pembeli, ada dua macam pajak yang kemungkinan harus dibayar. Pertama adalah BPHTB yang hampir dikenakan pada setiap pembelian properti, baik itu tanah maupun bangunan di atasnya.

Akan ada pengecualian bagi objek pajak salah satunya yang diperoleh oleh perwakilan diplomatik dan konsulat yang berdasarkan asas perlakuan timbal balik, dan lainnya. Hak atas tanah yang dimaksud ini bisa merupakan hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak pakai, hak milik atas satuan rumah susun, dan/atau hak pengelolaan. Tarif pajak BPHTB ditetapkan paling tinggi sebesar 5% dari Dasar Pengenaan Pajak (DPP) dan tarif ini ditetapkan dengan peraturan daerah. BPHTB di suatu kota bisa berbeda dengan di kota lainnya. DPP dari jual beli rumah adalah sebesar Nilai Perolehan Objek Pajak yang dihitung berdasarkan harga transaksi.

Jika NPOP lebih rendah daripada Nilai Jual Objek Pajak (NJOP) pada PBB, maka yang dijadikan DPP-nya adalah NJOP. NPOP ini nantinya akan dikurangi oleh Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) yang ditetapkan juga oleh Peraturan Daerah masing-masing dan nantinya akan menjadi Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak (NPOPKP). Besarnya BPHTB dihitung dari NPOPKP yang dikalikan dengan persentase yang ditentukan oleh Perda masing-masing daerah.

Contoh:

Bapak Andi membeli rumah di Depok seharga Rp400 juta pada 30 April 2024. Ternyata NPOPTKP rumah tersebut ditetapkan sebesar 40% dan tarifnya sebesar 5%.

Maka perhitungannya:

• Nilai Perolehan Objek Pajak = Rp400.000.000
• Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak = Rp160.000.000
• Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak = Rp240.000.000
• Pajak yang Terutang = (5% x Rp240.000.000) Rp12.000.000
• Hal ini berarti, Bapak Andi harus membayar BPHTB sebesar Rp12 juta.

Selanjutnya adalah Pajak Pertambahan Nilai (PPN) bagi rumah.

PPN merupakan Pajak Pertambahan Nilai yang akan dikenakan pada Barang/Jasa Kena Pajak (BKP/JKP), yang dalam hal ini adalah rumah. PPN ini dibayar oleh pembeli, dipungut oleh penjual rumah dan disetorkan kepada negara.

PPN hanya akan dikenakan pada rumah jenis primary, atau rumah yang langsung dibuat dan dijual oleh developer. Sedangkan rumah secondary, atau rumah yang dijual dari satu orang ke orang lain, tidak dikenakan PPN. Selain itu, ada juga rumah subsidi yang dikecualikan dari pengenaan PPN.

Tarif dari PPN rumah ini sebesar 11%. Namun biasanya, para developer sudah mengikutsertakan PPN ini pada harga yang mereka tawarkan. Oh iya, saat ini sedang ada rumah bebas PPN yang PPN-nya ditanggung oleh pemerintah atau dikenal dengan DTP. DTP ini hanya berlaku bagi rumah tapak atau satuan rumah susun.

Sejak 1 November 2023 hingga 30 Juni 2024, PPN rumah tapak atau satuan rumah susun seharga Rp2 miliar sampai Rp5 miliar ditanggung sebesar 100% atau bisa dibilang 100% dari pajak terutang ditanggung pemerintah alias ‘gratis’/’bebas’ PPN.
Namun mulai 1 Juli 2024 sampai 30 Desember 2024, DTP tersebut hanya sebesar 50% alias hanya 50% dari pajak terutang yang ditanggung oleh pemerintah.

Contoh:

Bapak Andi membeli rumah primary di Kawasan Perumahan Agremi sebesar Rp1 miliar. Berarti, pajak pertambahan nilainya sebesar Rp110 juta.
Bapak Coto membeli rumah primary melalui developer B sebesar Rp2,5 miliar pada 3 Januari 2024. Maka, PPN yang seharusnya sebesar Rp275 juta, tidak perlu dibayar oleh Bapak Coto, melainkan ditanggung oleh pemerintah seluruhnya.

Itulah informasi terkait pajak jual beli rumah yang bisa Anda simak, semoga bermanfaat. Jangan lupa untuk selalu terus update berita terkini Anda seputar bisnis dan ekonomi hanya di IDX Channel.