TIM RISET IDX CHANNEL
IDXChannel – Saham emiten properti utama ditutup melemah signifikan pada Kamis (25/7/2024), terseret hawa negatif pasar secara umum.
Berdasarkan data Bursa Efek Indonesia (BEI), Indeks Harga Saham Gabungan (IHSG) terkoreksi 0,31 persen ke 7.240,28, pelemahan kali ketiga beruntun, terbebani memerahnya sejumlah saham bank besar hingga konglomerat.
Selain itu, mayoritas saham juga tergelincir. Sebanyak 379 saham memerah dan hanya 183 saham menghijau. Sisannya, sebanyak 232 saham stagnan.
Pelemahan IHSG ini seiring terbenamnya bursa Asia di tengah jebloknya Wall Street di Amerika Serikat (AS) imbas dari aksi jual besar-besaran saham teknologi raksasa.
Indeks properti (PROPERT) terdepresiasi 1,64 persen, melanjutkan koreksi dua hari sebelumnya.
Mulai kehilangan tenaga, indeks ini masih dalam tren menguat sejak awal Juli 2024. Kendati, memang, masih downtrend dalam jangka panjang.
Saham PT Sentul City Tbk (BKSL), yang sempat melesat seiring kabar penjualan tanah seluas total 152 hektare dengan nilai sekitar Rp2 triliun milik perseroan kepada Genting Plantations Bhd (GENP), turun 6,12 persen.
Saham PT Summarecon Agung Tbk (SMRA) juga terbenam, minus 4,39 persen. Demikian pula, saham PT Agung Podomoro Land Tbk (APLN) yang terkoreksi 3,92 persen, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang melemah 2,90 persen, dan PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) yang terdepresiasi 2,86 persen.
Nama lainnya, saham PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) merosot 2,78 persen, PWON tergerus 2,37 persen, CTRA 2,01 persen. Saham LPKR dan DILD juga turut memerah, masing-masing berkurang 1,61 persen dan 0,58 persen.
Prospek Emiten Properti
Dalam riset pada 10 Juni 2024, CGSI menjelaskan, pihaknya mencatat adanya pemulihan struktural dari para pengembang besar, yang didorong oleh insentif pemerintah, pada 2021-22, seiring keberhasilan para pengembang untuk keluar dari pandemi Covid-19 dengan net gearing yang lebih rendah dibandingkan sebelum pandemi, dan tingkat penjualan kuartalan yang serupa dengan apa yang mereka capai pada akhir 2014 hingga 2015 ketika sektor ini diperdagangkan di atas 30 kali untuk indikator 2-year forward P/E.
Namun, kata CGSI, valuasi sektor properti masih suram.
“Menurut kami, korelasi negatif antara harga saham sektor ini dengan apresiasi rupiah terhadap dolar AS dan imbal hasil obligasi pemerintah Indonesia yang menarik menghalangi re-rating sektor ini secara keseluruhan,” tulis analis CGSI.
Ekonom CGSI memproyeksikan, rupiah akan menguat terhadap dollar AS di akhir kuartal III-2024, didukung oleh potensi capital inflows karena ekspektasi investor terhadap imbal hasil obligasi pemerintah Indonesia yang lebih tinggi.
CGSI mengestimasi, potensi penurunan suku bunga acuan AS di kuartal IV-2024 dapat mendorong aliran masuk dana asing alias capital inflows lebih lanjut.
“Oleh karena itu, kami tetap mempertahankan rating Overweight untuk sektor ini,” kata CGSI.
Sementara, analis MNC Sekuritas memberi tajuk laporan risetnya yang terbit pada 11 Juli 2024 “The Dawn of a Promising Upsurge” atau secara harafiah berarti “Fajar Kebangkitan yang Menjanjikan”.
Analis MNC Sekuritas berpandangan, pengembang pada dasarnya cenderung sehat dalam hal pendapatan.
Namun, kata MNC Sekuritas, beberapa faktor eksternal yang cukup sensitif terhadap sektor properti menjadi penghambat pergerakan harga.
“Depresiasi nilai tukar Rupiah ke level sekitar Rp16.200-16.400 membuat BI menaikkan 7DRR sebesar 25bps pada April-2024 dan imbal hasil obligasi pemerintah 10 tahun di 6,85 persen-7,15 persen, yang pada akhirnya menagan pergerakan saham properti,” kata analis MNC Sekuritas.
Ekonom MNC Sekuritas mengantisipasi perbaikan nilai tukar rupiah jika cadangan devisa dan inflasi tetap pada jalurnya, yang didorong oleh meredanya ketegangan geopolitik.
“Dalam skenario ini, kami memperkirakan adanya turnaround yang lebih baik di sektor properti,” tulis analis MNC Sekuritas.
MNC Sekuritas pun mempertahankan peringkat overweight untuk sektor properti.
Valuasi didasarkan pada rata-rata diskon NAV (net asset value) sekitar 55 persen-70 persen.
Narasi hawkish bank sentral juga, kata MNC Sekuritas, merupakan faktor lain yang menghambat properti, karena 70 persen pembelian rumah berasal dari kredit pemilikan rumah (KPR).
“Selain itu, masa pemilu, seperti yang telah ditunjukkan secara historis, juga berpotensi menghambat kinerja penjualan properti,” kata MNC Sekuritas.
Pandangan lainnya datang dari analis Phintraco Sekuritas, yang dalam riset pada 23 Juli 2024 menulis, setelah Pemilu 2024, penjualan properti diprediksi meningkat karena konsumen biasanya menunda pembelian selama masa pesta demokrasi.
Menilik data historis, penjualan properti residensial pada kuartal II-2019 turun 15,90 persen secara kuartalan (QoQ) saat pemilu dan kembali tumbuh setelahnya.
Rasio kepemilikan rumah layak huni di Indonesia mencapai 57,31 persen pada 2023, meningkat dari 56,51 persen pada 2019.
Selama 2023, kata Phintraco, meskipun suku bunga tinggi, pembiayaan KPR tumbuh 10,24 persen secara tahunan (YoY) dan mencatatkan rasio kredit bermasalah (NPL) stabil sebesar 2,4 persen.
Pada Februari 2024, KPR tercatat tumbuh 13,01 persen YoY dengan NPL sebesar 2,5 persen.
Pemerintah akan melanjutkan insentif PPN hingga akhir 2024, yang menguntungkan bagi properti dengan harga Rp2-Rp5 miliar.
Indeks Harga Properti Residensial (IHPR) pada kuartal I-2024 naik 1,89 persen YoY, didorong oleh kenaikan harga properti kecil sebesar 2,15 persen persen.
Menurut estimasi Phintraco, jumlah hari libur dan cuti bersama pada 2024 berpotensi meningkatkan pendapatan berulang perusahaan properti.
Mayoritas perusahaan properti mencatatkan pertumbuhan penjualan pemasaran, dengan BSDE, CTRA, dan SMRA menunjukkan kinerja positif. (Aldo Fernando)
Disclaimer: Keputusan pembelian/penjualan saham sepenuhnya ada di tangan investor.
