TIM RISET IDX CHANNEL
IDXChannel - Saham-saham properti dan real estate melemah pada perdagangan Rabu (22/10/2025) setelah Bank Indonesia (BI) secara tak terduga menahan suku bunga acuannya.
Menurut data Bursa Efek Indonesia (BEI) pukul 15.09 WIB, saham PT Lippo Cikarang Tbk (LPCK) anjlok 3,36 persen ke level Rp575 per unit, disusul PT Alam Sutera Realty Tbk (ASRI) yang turun 2,82 persen ke Rp172 per unit, dan PT Intiland Development Tbk (DILD) melemah 1,49 persen.
Penurunan juga menimpa saham PT Sentul City Tbk (BKSL) yang turun 0,76 persen, PT Bumi Serpong Damai Tbk (BSDE) yang terdepresiasi 0,51 persen, serta PT Pantai Indah Kapuk Dua Tbk (PANI) yang terkoreksi tipis 0,17 persen.
Namun, tidak semua saham bergerak di zona merah. Beberapa emiten besar justru menguat, seperti PT Pakuwon Jati Tbk (PWON) yang naik 1,08 persen dan PT Citra Borneo Indah Properti Tbk (CBDK) yang menguat 1,23 persen.
Rapat Dewan Gubernur (RDG) BI memutuskan pada Kamis sore untuk menahan suku bunga acuan di level 4,75 persen, di luar ekspektasi pelaku pasar.
Dengan keputusan tersebut, BI menghentikan sementara siklus pelonggaran moneter setelah tiga kali berturut-turut menurunkan suku bunga.
Sebelumnya, dari 28 ekonom yang disurvei Reuters pada 13–20 Oktober, sebanyak 21 orang memperkirakan BI menurunkan suku bunga acuan sebesar 25 basis poin menjadi 4,50 persen pada 22 Oktober. Sisanya memperkirakan suku bunga tetap di 4,75 persen.
BI juga menahan suku bunga Deposit Facility sebesar 3,75 persen, dan suku bunga Lending Facility sebesar 5,50 persen.
Gubernur BI Perry Warjiyo mengatakan, keputusan ini konsisten dengan prakiraan inflasi tahun 2025 dan 2026 yang tetap terjaga rendah dalam sasaran 2,5±1 persen.
"Serta upaya mempertahankan stabilitas nilai tukar Rupiah yang sesuai dengan fundamental di tengah ketidakpastian global yang masih tinggi, serta sinergi untuk turut memperkuat pertumbuhan ekonomi," katanya saat konferensi pers Rabu (22/10/2025).
Ke depan, BI akan terus mencermati efektivitas transmisi kebijakan moneter longgar yang telah ditempuh, prospek pertumbuhan ekonomi dan inflasi, serta stabilitas nilai tukar Rupiah dalam memanfaatkan ruang penurunan suku bunga BI-Rate.
BI juga memperkuat kebijakan makroprudensial untuk makin mendorong penurunan suku bunga, peningkatan likuiditas, dan kenaikan pertumbuhan kredit/pembiayaan bagi pencapaian pertumbuhan ekonomi yang lebih tinggi.
Sementara, dalam riset yang terbit pada 14 Oktober 2025, Ciptadana Sekuritas memproyeksikan pasar properti residensial akan tetap stabil pada 2026, didukung kebijakan fiskal dan moneter yang longgar serta berlanjutnya insentif pemerintah.
Akses pembiayaan perumahan dinilai akan semakin terjangkau seiring sikap akomodatif BI. Sementara permintaan diperkirakan bertahan di kawasan penyangga seperti Bekasi, Serpong, dan Depok.
Ciptadana memperkirakan momentum penjualan sempat melambat pada awal tahun akibat beririsan dengan libur Idulfitri dan Tahun Baru Imlek. Namun, akan kembali pulih pertengahan tahun didorong permintaan tertunda dan peluncuran proyek baru.
Harga apartemen di Jakarta tercatat naik tipis pada 2025 menjadi rata-rata Rp35,9 juta per meter persegi, atau kurang dari 1 persen secara tahunan.
Kenaikan harga tertinggi terjadi di kawasan pusat bisnis (CBD) yang mencapai Rp53 juta per meter persegi, didorong terbatasnya pasokan baru dan permintaan yang stabil. Kawasan pinggiran menunjukkan kinerja lebih baik dengan harga rata-rata Rp27 juta per meter persegi.
Pengembang terus menawarkan berbagai promo, seperti pembebasan biaya, paket furnitur, dan voucher belanja untuk menjaga minat pembeli. Sentimen sempat melemah setelah insentif PPN dipangkas menjadi 50 persen, tetapi kembali pulih setelah pemerintah mengembalikan insentif penuh hingga 2026.
Program KPR FLPP tetap menjadi fokus utama pemerintah, dengan suku bunga tetap 5 persen, uang muka 1 persen, dan tenor hingga 20 tahun. Ciptadana mencatat hingga akhir September 2025, sebanyak 198.766 unit FLPP senilai Rp24,67 triliun telah disalurkan melalui 40 bank dan lebih dari 10 ribu pengembang.
Dari sisi subsektor, Ciptadana menilai properti ritel akan tetap tangguh pada 2026, dengan tingkat hunian mal utama di Jakarta berada di kisaran 85–90 persen. Rata-rata sewa diperkirakan terus naik, sejalan dengan konsumsi domestik yang kuat. Sementara itu, tingkat hunian perkantoran di CBD diperkirakan mencapai 75 persen dan 71 persen di luar CBD.
Ciptadana mempertahankan rekomendasi overweight untuk sektor properti, mengingat valuasi saham-saham properti masih diperdagangkan dengan diskon 50–60 persen terhadap RNAV.
Emiten pilihan utama ialah SMRA yang dinilai memiliki eksposur kawasan terpadu yang beragam dan momentum penjualan solid, serta PWON dengan pertumbuhan pendapatan berulang yang stabil dan potensi tambahan dari ekspansi pusat perbelanjaan.
Ciptadana juga menaikkan target harga SSIA menjadi Rp2.340 per saham dari sebelumnya Rp1.930, mencerminkan prospek laba yang lebih jelas dan potensi revaluasi aset. (Aldo Fernando)
Disclaimer: Keputusan pembelian/penjualan saham sepenuhnya ada di tangan investor.
