Maulina Ulfa - Riset
Wilayah Jabodetabek tetap menjadi pusat pengembangan pusat perbelanjaan, mengingat adanya moratorium mal di Jakarta dengan sebanyak 60 persen pasokan mal dalam satu dekade terakhir berasal dari Jabodetabek.
Okupansi mal di Jakarta dan Jabodetabek akhirnya mengalami perubahan signifikan dari kondisi terburuk di tahun 2022. Jakarta, misalnya, mengalami peningkatan dari 69 persen pada tahun 2022 menjadi 74% persen pada tahun 2023. Colliers Property memperkirakan tingkat hunian akan terus meningkat hingga 80 persen pada tahun 2025.
Demikian pula dengan rata-rata tarif sewa yang mulai membaik, khususnya di Jabodetabek, yang akhirnya naik 2 persen yoy setelah mengalami penurunan pada dua tahun sebelumnya.
PWON menjadi salah satu emiten properti yang gencar berkespansi dengan pembangunan tujuh mal baru (atau perluasannya) dan diprediksi akan meningkatkan portofolio PWON seluas 1,1 juta meter persegi pada tahun 2027 dari 785 ribu mal saat ini.
“Ini merupakan masa yang menyenangkan bagi manajemen karena untuk pertama kalinya ada proyek baru di luar Jawa seperti Batam atau IKN,”imbuh CLSA.
Namun, tahun ini superblock baru Pakuwon di Bekasi akan menjadi berita utama di Jakarta Timur dengan selesainya mal tersebut. Di lahan seluas 43 ribu meter persegi tersebut, akan ada lebih dari 100 penyewa dengan department store AEON sebagai jangkarnya.
“Kami berharap efek tetesan ke bawah dapat terus berlanjut. Penjualan apartemen di Bekasi sudah mendekati 10 persen (Rp495 miliar) dari marketing-sales sejak tahun 2020,” kata riset CLSA.
Bergerak ke arah yang sama, kisah Summarecon (SMRA) dalam perluasan mal akan menjadi katalis saham utama dalam jangka menengah dan panjang. ‘Mal trendi baru di Bandung’ ini merupakan tambahan terbaru, ditambah dengan perluasan mal di Bekasi yang akan datang tahun depan.
“SMRA dan PWON merupakan dua saham yang kami yakini memenuhi kriteria industri mal yang optimis dalam beberapa tahun 2024,” tulis CLSA
Di lain pihak, Ciptadana Sekuritas melihat outlook sektor properti 2024 secara optimis dengan memberi peringkat overweight.
Informasi saja, apabila analis memberikan rating overweight kepada suatu saham, itu artinya analis percaya bahwa kinerja harga saham tersebut akan lebih baik di masa depan dibandingkan saham lain pada sektor industri yang sama.
“Kami yakin perekonomian Indonesia terus menunjukkan ketahanan. Kami memperkirakan penjualan residensial dan segmen persewaan akan meningkat sementara ruang komersial dan kawasan industri membutuhkan waktu lebih lama untuk pulih. Kami menjaga overweight di sektor properti dengan pilihan utama kami antara lain BSDE, LPKR, PWON dan SMRA,” tulis Ciptadana Sekuritas.
Sebelumnya, saham properti dibayangi oleh lemahnya permintaan terhadap properti residensial pada semester pertama 2023. Penjualan properti juga terlihat pada segmen menengah ke bawah yang menawarkan unit dengan harga terjangkau.
Pembelian rumah sebagian besar masih didominasi oleh end user khususnya perumahan tapak. Sementara itu, investor individu yang mengincar capital gain dan investasi, terus mengambil pendekatan wait and see, menunggu situasi menjadi lebih sesuai.
Dari sisi pasokan, persaingan belum meningkat secara signifikan, hal ini terlihat dari belum adanya peluncuran proyek baru pada kuartal pertama 2023.
Minimnya peluncuran properti baru menegaskan pasar properti yang masih stagnan di awal tahun lalu. Beberapa pengembang menunda peluncuran proyek baru dan lebih memilih untuk fokus membersihkan stok yang tidak terjual.
“Harga perumahan pada dasarnya tetap datar karena pengembang lebih fokus pada peningkatan penjualan dengan menawarkan diskon dan promosi menarik dibandingkan menaikkan harga,” tulis Ciptadana dalam risetnya.
Ciptadana menambahkan, secara tahunan, pertumbuhan kredit perumahan dan apartemen yang disalurkan oleh industri perbankan mengalami rebound sejak awal tahun 2021. Sayangnya, pertumbuhan kredit ruko dan perkantoran masih konsisten negatif selama tiga tahun terakhir.
Jika terjadi kenaikan bunga KPR, hal ini akan membebani permintaan properti residensial pada tahun 2024. Di sisi lain, segmen komersial akan membutuhkan waktu lebih lama untuk pulih.
LPKR dan BSDE memimpin pemasaran penjualan yang didorong oleh perumahan. Banyak pengembang properti melaporkan penjualan pemasaran yang lesu pada kuartal pertama 2023. Angka ini turun dua digit setiap tahunnya, terutama disebabkan oleh melemahnya penjualan perumahan. (ADF)
